-没有优惠政策刺激，经营性房地产开发动力不足

　　近年来，我省在经营性房地产方面进行了许多积极探索，但由于缺乏相关的法律法规和诚信体系约束，酒店经营者和业主的纠纷问题时有发生。

　　三亚大卫传奇度假酒店可说是一个典型案例。该酒店以产权式酒店方式经营，业主委托开发商经营，但开发商在经营管理期间屡次爽约，几次下调租金，未兑现当初分红的承诺，双方矛盾摩擦不断。最终，180多名业主经过艰难维权，以300万元从开发商手中购回酒店经营权，并于今年10月底重新开张，这也是三亚市第一家业主自主经营的产权式酒店。

　　王静告诉记者，社会诚信体系的缺失严重制约了我省经营性房地产项目的发展。现在许多产权式酒店的经营比较稳定，是建立在整个房地产行业整体利好的基础上的。“一旦经济发展出现停滞，许多纠纷矛盾就有可能集中爆发。”

　　三亚另一家产权式酒店开发企业大兴集团策划部经理范晓磊告诉记者，产权式酒店是一项投资产品，一般利润在4%左右，回效慢。所以他们只卖了一部分产权，剩下产权自持，这样双方利益就连在了一起。同时，他们还增加资金管理的透明度，业主可以查到酒店经营状况、自己的收益和整体资金的流向。但他坦承，目前最大的问题是没有具体的法律规范。对于房产税、物业税、租赁费等方面都没有一个参考标准。“对于业主这方面的疑问，公司仍没办法回应，所以我觉得相关法律文件尽快出台很有必要。”

　　王静告诉记者，海南发展经营性房地产项目，还必须考虑政策导向问题。开发商都是趋利的，房地产投资大，比起经营性房地产，普通商品房“一锤子”买卖收回成本更快，经营风险更小，如果没有相关优惠政策刺激，同等条件下开发商当然不愿意涉足经营性房地产领域。“政府如果是一次性收取土地出让金，却要求开发商搞经营性房地产，用10年甚至更长时间收回成本，这无疑不太现实。”侯百镇认为，海南应尽快建立起经营性房地产的概念，高端并不一定就是豪宅，适价低碳的房地产同样不会造成资源的浪费。

　　开发之思

　　-如果还不断卖地，低水平开发，就是死路一条

　　-开发密度强度大，对滨海生态产生较大影响和压力

　　海南房地产开发对自然生态资源和旅游资源的占用和依赖度高。目前我省的度假居住型地产与经营型地产在区位上均偏向滨海、滨湖、滨河、山区等优质资源区域。

　　记者从有关部门获悉，滨海地带是目前我省房地产开发最集中的地域，由于开发密度、强度较大，已对我省滨海自然生态环境产生了较大影响和压力。部分市县甚至为了短期经济利益，将规划的旅游用地变更为住宅用地，随意提高容积率。

　　海南是我国唯一的热带岛屿，其资源具有独特性、稀缺性和有限性，同时又因为典型的岛屿型生态系统，自我恢复能力较低。加上我省经济总量较小，公共财政无力支撑众多人口的公共产品支出，大量资本追逐有限的资源势必造成过度开发利用，从而威胁到海南资源及环境的可持续性。

　　近年来，大量购买低端房产的岛外消费者进入海南，不仅加大了环境资源的承载负担，土地价值也难以得到充分体现，更造成海南城市发展后劲不足等问题。

　　王毅武表示，海南能够留给旅游房地产的地其实很少。“如果还不断卖地，低水平开发，就是死路一条”。侯百镇说，高端度假村对环境的要求很高。政府应从宏观上把握规划，划定红线，建筑要建多高，整体风貌怎样，这些都要有确定的指标。现在的情况是，开发商买走土地就自己任意规划。“游客一下飞机，看到跟别的城市没区别，那么海南的竞争力就没了。”

　　产业之局

　　-房地产绝非海南产业的唯一

　　-建立全省数据库及时掌握开发动态

　　“‘圈地-盖房-销售-再圈地-再盖房-再销售’的房地产发展模式必须要改变。”业内人士认为，海南房地产开发模式的转型升级，关键是要改变传统的片面强调数量和速度的发展模式，把房地产开发的品质和效益摆在优先位置，提高开发的后续利润，以确保地方税源的稳定，减少大规模、盲目出让土地的冲动。

　　陈武说，海南房地产业应该有一个准确定位，不是其他产业服务房地产业，而是房地产服务海南的多产业，充分发挥房地产业关联性强的特点，实现由单一产业向产业链的转型升级。同时，要充分发挥房地产业作为基础产业的载体功能，与旅游度假业、商业服务业、商务会展业、专业市场和大工业等联动发展，实现从单一产业向产业集聚的转变。房地产业只有支持其他产业的发展，才能实现自身的长远发展。

　　李仁君说，在海南本土企业中，如椰树、春光和南国等本地资源依托型企业，也证明海南并非只能搞房地产。关键是政府要予以引导和政策倾斜，可以通过技术引进，在确保生态环保的前提下，加大力度发展海南的实体经济。

　　王毅武说，海南不是发展不了其他产业，而是因为房地产业时间短、来钱快，部分市县政府把精力都放在了卖地和房地产业上，自然就没财力也没心思花在其他产业上。

　　中信地产海南投资有限公司总经理刘星告诉记者，这次结构调整政策出台得很及时，对我省一次性住宅产业交易有很大的推动作用，也提高了房地产市场的门槛，将小散乱的房地产现象进行了规范化管理，这对品牌房地产开发商有很大的鼓励和推动作用。

　　侯百镇则建议，海南房地产开发可以采用指标转移的方式。比如说，有的特殊保护区域规定楼只能建一定高度，但给予足够的指标，允许这些特定地区的开发商或部门转移剩余开发指标。通过这种方式，既保证各方利益，还可以保障海南资源有序开发，旅游建设长期发展。

　　采访中，多名专家和政府官员表示，目前全省没有一家研究海南房地产业的专门机构，只有一些经济学、规划方面的专家偶尔会涉及这方面问题。

　　目前，我省房地产治理问题已逐渐显现，专家建议应尽早建立专门研究机构，将房地产业的管理上升到战略高度，从被动管理转变为主动管理，克服跟着项目跑的被动情况，加强战略研究、重大项目研究、重大空间决策。同时，建立全省统一、完整、真实的房地产业数据库系统，把省内的房地产数据库从入口环节完善起来，让决策层及时掌握新开工数据、在建数据、竣工数据以及销售数据，不同类型房地产项目的结构情况、销售情况，为科学决策提供信息支持。(本报海口12月5日讯)