海南楼市调控政策最全概览

　　连日来，海南密集处罚数十家违规房企和中介，从中可见此间楼市之暗流汹涌，亦可见当地政府维护房地产市场稳定之决心。[详情]

　　２２日晚上８点海南召开新闻发布会，宣布对非本省户籍购房者实施全域限购。这对于外地购房者占比近八成的海南将意味着什么？此次限购是权宜之计还是长久策略？严格限购的背后发生了什么？在海南建省办经济特区３０周年之际，中央宣布在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，这使得海南房地产的关注度急剧上升。短短一周时间，从全国各地赶来的购房者，纷纷涌入陵水、万宁、文昌等东部沿海市县，以及之前被“冷落”的西线澄迈、临高等市县。各大楼盘销售中心咨询者络绎不绝，很多购房者抱着“买到就是赚到”的心态，采取一次性付款方式购房。“一位购房者交完全款就乘飞机离开了，连购房合同都没来得及拿。”澄迈县一楼盘销售人员告诉记者，很多购房者都不仔细研究房屋的朝向等因素，生怕抢不到了。有部分楼盘价格几天时间出现了１０００元－３０００元上涨，如澄迈县福山镇的一处楼盘就由此前万元内的价格一下子涨到了１２０００多元。即便如此，很多购房者还是高兴而来扫兴而归，因为“买不到”。这段时间，大多数房企穷尽手段抢售，甚至不惜违法违规。４月１８日晚１１时，海口市观澜湖观园项目出现抢购。海口市住建局派检查组赶赴项目营销现场，及时叫停不规范营销活动，并依据现场调查认定的违规销售行为，对开发企业及相关中介机构罚款１５０万元。海南省住建部门近期已经密集处罚了数十家违规房地产企业和房产中介。另一方面，部分房企发现有利可图，乘机捂盘。北京购房者孔先生等人看中了澄迈两处房产，但跟销售人员沟通数日之后，对方却以暂停网签为由不再进行交易，但实际上近期该地并未暂停网签。海口市也有楼盘拿到预售证有些时日，却迟迟未进行网签备案，涉嫌存在捂盘行为。针对此类情况，海南省住建厅４月１６日紧急发文防止炒作和哄抬房价。仅时隔６天之后，海南又一次喊“停”，宣布全域限购。其实，海南楼市这波上涨并非突发行情。最近的行情启动于２０１６年底，此后海南房价“扶摇直上”，部分区域房价翻番乃至出现３倍多的涨幅。业内人士认为，上世纪９０年代的那场噩梦般的房地产泡沫一直令海南心有余悸，警钟长鸣，这导致海南在这一年多的时间里，出台了十余次大大小小涉及房地产的调控政策。全域限购引发了怎样的市场反应？２３日一大早，海南当地一家大型房地产公司的早会气氛异常紧张。“我们高层深表担忧，现在已经开始制定新的融资方案，包括人员编制的裁减等内容。”该公司一位负责人表示，“以我们盘为例，之前的意向客户大多都是岛外的，势必流失大量意向客户，资金回笼肯定会有大麻烦。”这是海南２２日新政的后续反应。海南省２２日宣布：自４月２２日２０时起实施全域限购，非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计２４个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，此前已实施限购区域则需要提供６０个月。消息迅速引发市场反应。中介、分销商和房企销售的电话几乎被“打爆”，没买到房的人千方百计想办法买，买到房的人则担心以后无人接盘考虑是否卖出。“这意味着非本省户籍购房者基本上不能买了。”海南现代管理研究院院长王毅武说，海南岛外购房者占比将近八成，之前还只是划定了限购区，通过个税或者社保来限制购买。非本省户籍购房者还是有很大的选择余地。更严格的是，此次限购还把很多人在户籍上“动脑筋”的空子也给堵住了。新政规定自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计２４个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。“海南各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。”海南省住建厅厅长霍巨燃表示。上述政策产生的直接后果是“不能买”，新政还规定买了“不能卖”，居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满５年后方可转让。王毅武表示，上述因素叠加之后，对于持有房产者不是个好消息。“原来持有者还可以乐观地认为迟早都可以卖，不就等个几年吗？现在不行了，即使过了５年期限，即使海南不再增加建设用地，但只要此项政策长期执行，符合资格的接盘者也寥寥无几。”不过，整体而言，全域限购对于海南房地产库存去化带来的压力并不大。截至去年底，海南商品住宅库存去化期约１１个月，比上年末减少１２个月。紧急的权宜之计还是稳定的长期策略？“如此严厉的限购政策超出预期，海南的房地产市场势必发生方向性的重大改变。”本地某大型房地产公司销售负责人认为。此次政策发布之后，市场揣测这是否为控制房价疯狂上涨的权宜之计。但海南省级层面透露出来的种种信息表明，此次调控目标明确，态度坚决，影响将是深远的。“这样层级的政策文件和长远方向一般不会轻易改变。”海南省政府一位权威人士说。霍巨燃称，此次新政出台的目标是为了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，回归房子的居住属性，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，保持房地产市场平稳健康发展，推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设。“海南实行最严格的生态环境保护制度，保护好海南的绿水青山，坚决不做房地产加工厂，以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。”霍巨燃表示。海南省主要领导也在多个场合多次表态，海南不能成为房地产的“加工厂”。根据海南省２０１８年一季度经济运行数据，房地产开发投资占固定资产投资比重为４８．１％，比重依然偏高。有人担心，严格限购是否会影响海南的经济运行。海南省政府一位权威人士如此表示，“近期经济要受一定影响，但是值得。海南迟早都要下这个决心，还不如早点下，否则来海南只想做房地产。”新政规定，海南将实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前海南的政策逻辑很清晰，未来有保有压的政策思路很明显。其中对于自贸港建设的各类产业支持会加大，而对于一些滨海住宅或其他项目，管控会更严厉。[详情]

　　4月22日晚，海南省政府召开《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，公布全省实行全域限购，非本省居民在海南购房至少需连续缴纳24个月个税或社保。随即，网上流传着在海南“假结婚、真买房”的“招数” ↓海南部分群众微信朋友圈中流传“登记结婚就可立即办理落户海南”的传言、段子，公安、民政表示此类说法不可能实现。微信朋友圈截图针对以上问题，来看看有关部门怎么说↓今天登记结婚 明天就可落户海南？公安、民政：实现不了根据海南目前实施的落户政策，随亲投靠(夫妻互相投靠落户)需要夫妻双方共同在海南生活满一年后方可办理，办理落户需要提供《身份证》《结婚证》《居住证》或居住地社区居委会开具的证明等。也就是说，广东男子张洋(化名)若想通过与海口女子李丽(化名)结婚从而在海口落户，两人需在海口结婚领取结婚证，并要在海口市生活满一年，同时张洋还需办理《居住证》，以此证明其在海口生活，如果张洋没有办理《居住证》则需要居住地社区居委会开具证明，经过审核后才能最终落户海口。而且全国婚姻登记管理信息系统早已启用，男女双方任何一方若在海南办理登记结婚，均能查询到其之前的婚姻状况。张洋若在广东结婚但并没离婚，他为了在海口买房而和李丽假结婚，两人到民政局办理登记结婚时，工作人员可以查询到张洋的婚姻状况是已婚。另据了解，近日，国家发展改革委、人民银行、公安部、银监会、国家公务员局等31个部门联合签署了《关于对婚姻登记严重失信当事人开展联合惩戒的合作备忘录》，提出加大对婚姻登记领域严重失信行为的惩戒力度。根据备忘录，婚姻登记严重失信当事人将受到14条惩罚措施，涉及个人招聘录用、从业资格、职务晋升、评先评优、企业审批认证、融资授信、补贴性资金支持等多个领域。海南省住建厅：假结婚、假离婚骗购住房将实施惩戒在海南“假结婚、真买房”? 律师：风险大隐患多海南东方国信律师事务所律师李君认为，如果为了在海南买房而假结婚，待离婚时会有极大的风险和隐患。李君认为，男女双方若在海南某市县登记结婚并办理结婚证，买了房，这个房理论上属于夫妻共同财产，若办理离婚时对方提出分割财产的要求，实际购房者会蒙受损失。如果成功购房后，购房者提出离婚但遭到对方拒绝，购房者还要通过法律途径解决。即便双方在婚前签订了类似“免责条款”等，但此类条款并不受法律保护。如果双方办理的是假结婚证等证明，或在不离婚的前提下再与他人结婚，此类情况涉嫌刑事犯罪，会被依法追究刑事责任。李君建议，海南相关部门可以继续细化《通知》，比如：离婚后某个时限不得购房;针对三、五年内多次结婚、离婚却同时有多次购房的异常行为人员进行调查，若证实是为了购房的举动则追究责任。同时建议相关部门加强联系，严惩不法人员、中介机构等为了帮助客户购房办理假结婚证、假离婚证、骗取贷款等行为。所以假结婚绝对不行！真恋爱大家要不要考虑一下[详情]

　　22日晚上8点海南召开新闻发布会，宣布对非本省户籍购房者实施全域限购。这对于外地购房者占比近八成的海南将意味着什么？此次限购是权宜之计还是长久策略？[详情]

　　[海南商品住宅全域限购政策解读：“量身定制”保障本地居民住房需求]4月22日晚，海南省委省政府召开《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称通知）新闻发布会，会上公布我省进一步强化房地产调控政策。省住建厅厅长霍巨燃在会上对该通知做了解读→http://t.cn/RuUV3HQ（记者孙慧） [详情]

　　4月22日晚，省政府召开《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（下称“通知”）新闻发布会，公布新的房地产调控政策。海南省住建厅厅长霍巨燃在会上对通知做了解读，表示要坚决贯彻落实党的十九大精神和《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（简称《指导意见》）的相关要求，保持全省房地产市场平稳健康发展，推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设。“量身定制”政策保障本地居民住房需求《指导意见》要求海南要建立和完善房地产长效机制，防止房价大起大落，要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为。深化“多规合一”改革，推动形成全省统一的空间规划体系。健全国土空间用途管制制度。实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。霍巨燃称，为坚决贯彻落实党的十九大精神和《指导意见》要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，回归房子的居住属性，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，保持房地产市场平稳健康发展，推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设，经省委、省政府同意，省委办公厅、省政府办公厅印发了关于进一步稳定房地产市场的通知。霍巨燃说，要坚持以人民为中心的发展思想，不断满足人民日益增长的美好生活需要，让海南改革发展成果更多更公平惠及本地居民，缓解房价上涨给本地居民带来的住房压力，使本地居民更有获得感，《通知》提出，首先要做好住房保障和供应工作，今后将通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题。霍巨燃称，要实行最严格的规划管控和节约用地制度。根据《指导意见》要求，实行最严格的生态环境保护制度，保护好海南的绿水青山，坚决不做房地产加工厂，以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。《通知》提出，落实好《海南省总体规划（空间类2015—2030）》，实行最严格的规划管控和节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。为落实《指导意见》有关要求，海南坚决防范炒房炒地投机行为，按照全省“一盘棋”统筹的思路，结合房地产市场形势，根据总量控制、稳定市场的原则，从省级层面加强各市县商品住宅用地出让、规划报建和预售管控。商品住宅全域限购分三个层面《通知》提出，实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。霍巨燃介绍，此次全域限购是按三个层面进行限购。一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；三是目前未实行限购的其他区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。在此前的限购政策中，已经对本省居民、非本省居民购房作出社保缴纳等限定条件。霍巨燃在发布会上进一步强调，自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。同时，非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。关于引进人才的住房政策由省政府另行制定。坚决防范炒房投机行为，实行严格的贷款和转让限制。非本省户籍居民家庭在海南购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%；无论本省户籍居民家庭还是非本省户籍居民家庭，以及企事业单位、社会组织购买的住房，都要取得不动产权证满5年后方可转让。为防止捂盘惜售和随意涨价，稳定房地产市场，《通知》要求取得预售许可证的商品住宅项目，公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。为进一步规范房地产市场秩序，省住建厅将联合其他相关部门，继续对违法用地、违法建设、骗购住房、违反价格备案制度、违规销售以及工作人员违纪等各个环节违法违规行为依法依规严肃查处，从严从重处罚并公开曝光。海南自2017年4月14日出台限购+限售政策已满周年在这一年中海南不断细化措施精细调控市场2017年4月14日海南实行限购+限售政策暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅，暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。禁止期房转让和限制现房转让，居民家庭新购第2套房拿证满2年后方可转让，企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。2017年4月15日海南公积金贷款调整无房家庭或无住房公积金贷款记录的，执行首套住房贷款政策，贷款首付款比例不低于20%；有一套现有住房登记记录，或有一笔住房公积金贷款记录，贷款首付款比例不低于30%；缴存职工家庭有两套现有住房登记记录，或已有两次住房公积金个人住房贷款记录的，停止发放住房公积金个人住房贷款。2017年4月24日琼海限购在海南无住房的非本省户籍居民家庭在博鳌、嘉积、潭门等三个主要城镇购房时，需提供至少连续缴纳1年及以上的个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。（琼海限购：非本省户籍居民家庭限购1套住房）2017年5月10日海口限购在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档住宅、低层住宅、酒店式公寓)的非本省户籍居民出售新建商品住宅，将产权式酒店、二手住房一并纳入限购范围。在限购区域内，要求非本省户籍居民家庭提供在我省各市县的连续2年以上缴纳社保证明才能购买首套房。提高产权式酒店经营比例。产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的10%，其余90%必须用于自持经营使用。提高限制现房转让的年限。企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权登记满5年后方可转让。购房贷款未结清的居民家庭，购买第2套房贷首付比例提高到70%以上。2017年5月10日三亚限购在三亚市(区)范围内非本省户籍居民家庭限购1套住房；暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在三亚中心主城区、海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。本省户籍居民家庭新购买第2套及以上住房，须取得不动产权证满2年后方可转让；非本省户籍居民家庭新购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。三亚产权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积(或客房总套数)的30%，其余70%必须用于自持经营使用。2017年5月11日五指山限购在本市范围内，非本省户籍居民家庭限购1套住房，并暂停向在本省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。2017年5月16日保亭限购非本省户籍居民家庭在保亭限购1套住房。购房时必须提供购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。2017年5月17日琼中限购非本省户籍居民家庭，在本县购买住房须提供在本省内连续缴纳2年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。2017年5月17日白沙限购在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在白沙购买住房时，需提供购房申请之日前在海南连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。2017年8月17日严控海岸线、生态红线区域以及中部生态核心区内的房地产开发全省房地产工作电视电话会议表示，海南省将继续对全省房地产市场实施“两个暂停”调控政策，并严格管控海岸带、生态红线区域以及中部生态核心区内的房地产开发。2017年9月22日禁止围填海实施严格的围填海总量控制制度和规范审批程序，除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外，严禁围填海。2017年9月23日中部生态核心区永久停止开发新建外销房地产项目海南将提高企业节能环保准入门槛，坚决不上污染环境、破坏生态的项目，永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。2017年9月29日建立购租并举的住房制度实行商品住宅年度建设指导性计划管理，加快培育发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。提高商品房预售条件，除采取装配式建造方式建造的建筑可按海南原预售许可条件批准预售外，其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售。严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅，停止产权式酒店项目规划报建审批。2017年9月29日小户型禁批海南全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。2017年10月9日三亚调控再升级非本省户籍家庭购买新房，证满5年方可转让非本省户籍居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满5年后方可转让。2017年10月10日四市县住房转让年限提升至5年海口、三亚、万宁、陵水等四个市县，居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房住房限制转让年限提高至5年。2017年10月12日房地产调控政策三亚停止市内国家重点生态功能区开发新建外销房地产项目。2017年10月28日海南暂停土地二级市场转让交易海南省国土资源厅27日向媒体证实，该省已暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续，旨在严厉打击违法违规炒买炒卖土地行为。2017年11月30日海南全面实行商品住宅用地供应计划管理进一步缩减住宅用地规模落实“十三五”时期建设用地总量和单位国内生产总值占用建设用地面积下降20%的目标任务。全面实行商品住宅用地供应计划管理，在保障省内居民住房基础上，进一步减缩商品住宅用地规模。2017年12月23日海南遏制房地产过度发展，坚守生态红线在生态红线区周边严格控制商品住宅开发，永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目，海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅。海南要坚守生态红线，遏制房地产过度开发和海水养殖无序发展对海域岸线的生态破坏。2018年1月4日海南最严土地管理措施出台禁止住宅用地与其他产业用地捆绑出让实行建设用地总量和强度双控制度，禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地，禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准，实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式。2018年1月12日海南全面停止办理产权式酒店用地审批对位于生态保护核心区的市县，停止安排新增外销型商品住宅用地供应计划。全面停止办理产权式酒店用地审批手续(含农用地转用、土地供应和改变用途审批)。鼓励发展租赁型商品住宅，对用于租赁的商品住宅基准地价可以按照商品住宅基准地价的70%确定。严禁其他用地改变为住宅用地，保障本省刚需。2018年3月31日完善房地产限购政策非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。2018年4月14日海南建设用地总量在现有基础上不增加中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见中称，实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，推进城市更新改造，对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。由此可见，海南房地产政策越来越细化，购房政策越来越严格。（重磅丨中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见）2018年4月20日海南省公积金贷款首付提至30%4月20日，海南省住房公积金管理局连发两个通知文件，对我省住房公积金贷款首付、偿还贷款本息政策，以及购房提取业务材料有所调整。2018年4月22日海南商品住宅实施全域限购4月22日晚，海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，发布严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。来源：海南日报编辑：王彬彬[详情]

　　国家发展改革委今日召开定时定主题新闻发布会，发布宏观经济运行情况。[详情]

　　各市县政府要严格执行《关于做好房地产市场工作的通知》（琼建房〔2018〕81号，以下简称“房八条”）有关规定，要坚决杜绝弄虚作假行为。[详情]

　　住房问题是重要的民生问题，关系老百姓的切身利益。3月31日，省住建厅相关负责人对该意见内容做进一步解读。[详情]