剖析 监管缺位，“楼超超”一路绿灯建成

　　“违法”意味着风险，但为何仍有不少开发商铤而走险？

　　“违法超建这种事情我们以前也做过。”一位不愿透露姓名的业内人士称，违法超建绝非个例，造成这种现象的客观原因是楼房建设是人工施工，无法像工业品一样精准，“建成后的实测面积一般要比规划面积大”。

　　海口市规划局有关工作人员坦言：“小面积的建筑误差，并不会影响开发商后续的手续办理，但是有心为之的恶意超建，却是绝对不允许的。”

　　业内人士称，正是因为这个误差幅度的存在，使得一些企业打起了擦边球的歪主意。

　　超建获利，远超违法成本

　　不良开发商胆大妄为的超建行为，其最根本的目的是为了追求利益。

　　根据《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》，对于违法建设行为实施行政处罚时，根据不同情况可对开发人员处以建设工程造价5%或10%的罚款。

　　海口市城市管理行政执法局有关工作人员称，超建每平方米罚款金额一般在1000元左右。而若该超建部分已无法拆除，此前的房价少则数千元，多则上万元，获利远远超过违法成本。例如阳光巴洛克广场超建面积3700多平方米，而有关部门罚款166万元，对违法增加的建筑面积每平方米罚款仅为450元，不及其对外出售价格十分之一。

　　“罚款标准低，确实让一些不良开发商有恃无恐。”该工作人员感叹道。

　　法律风险低，购房者索赔难

　　法律风险低，也助长了不良开发商的超建胆量。一业内人士称，现行的房屋预售制度，给了开发商钻空子的机会。往往当有关部门发现其存在超建行为时，开发商已经将其中一些超建面积卖给了消费者。

　　而在超建的维权上，消费者处于劣势。在购房过程中，虽然开发商与业主在购房合同中都有关于违约金的条款，但如果开发商将资产转移，即便是业主将其告上法庭，并赢了官司，但也会由于其“没有资产”，法院的判决无法真正执行。

　　“这说明，只要开发商存心，既可赚钱，还能逃避法律责任。很多业主为此踏破职能部门的门槛，也无济于事，开发商违法成本最后由业主承担。”廖晖说。交叉监管，上演踢皮球

　　按照法律规定，建楼前有规划、施工中有检查、售楼时有审查，这一切按理说都可以控制楼盘建设违规，可虚胖的“楼超超”何以一路绿灯建成了呢？

　　仔细分析就会发现，单单开发商利欲熏心，是很难建成“楼超超”的。如果相关监管部门能及时制止，纠正其错误行为，就不会造成严重后果。开发商肆意妄为的背后，凸显着监管的缺位。但凡有一个管理环节能够起效，绝不可能产生畸形的“楼超超”。而各监管部门所谓“建设单位偷着施工”的无力辩白，更反映出这种漏勺式监管的泛滥。

　　“房产涉及到城管、规划、国土、建设、房产、消防、房屋质量监督等多个政府职能部门，不太可能每天都对开发商的行为等进行监督。这其中存在的部门交叉管理，导致监管薄弱，在一定程度上也助长了不良开发商钻空子的心理。”业内人士说。

　　海口市规划局工作人员告诉记者，从2006年起，超建的检查和执法权都已经交城管部门，规划部门只负责审批。那城管如何掌握一个建筑项目是否符合其报建规模呢？

　　“我们的信息都是在网上公开的，城管部门可以随时上网查。”海口市规划局工作人员如此回答。

　　海口市五大办专门负责城市环境综合整治工作，其有关负责人告诉记者，他们发现超建行为，多数情况是靠自己巡查或是群众举报。“这样巡街工作量确实很大，因为我们是无目标性的。我们更希望规划和住建部门能够将一些项目信息在城管备案。”他承认，在职能部门的配合上还有待完善。而城管部门发现违建，进行相应处罚后，开发商手续的补齐，需再回到规划或住建等部门。

　　举措

　　以罚代拆被质疑 源头治理是关键

　　超建处置备受争议。记者从海口市城管部门获悉，对于超建处置一般分为责令限期整改、没收违法建筑、拆除违法建筑以及罚款等方式。尽管有关人员在接受采访时一直强调“罚款不是目的”，但交了罚款，超建就能‘漂白’的事例并不少见。但如果大面积的超建已经卖到购房者手中，强行拆除或没收无疑又会引发新的矛盾。

　　如何将超建堵在源头，是治理超建的关键。

　　质疑：以罚代拆 超建漂白

　　海口沁雅家园私自加盖楼层并出售，被海口城管罚款214万元；阳光巴洛克广场3700余平方米的超建，最终也以每平方米450元的罚款金额转正；三亚天赐18度蔚蓝小区加盖3层住宅楼、扩建4栋别墅，被罚款103万元了事；宝泰温泉花园因超建被罚款30余万元漂白……

　　“超建直接导致小区容积率上升，绿地等公共面积减少，业主利益被侵占，开发商交了钱就了事，怎么能让我们服气？”宝泰温泉花园业主质疑道。

　　对此，也有业内人士表示，对于已经出售的超建面积若进行强行拆除和没收，不仅会造成社会财富的巨大浪费，加大城市发展成本和行政管理难度，购房者可能将蒙受更大损失，甚至会引起矛盾冲突。“以罚代拆”只是权宜之计，真正的关键在于加强监管，从源头上杜绝超建，遏制超建面积流入市场。

　　防控：加强巡查 鼓励举报

　　“超建处置难，难在‘生米煮成熟饭’。”省政协委员、求实律师事务所主任律师孙薇认为，

　　孙薇说，根除超建，不仅需要通过拆除、罚款等手段打击，更需要相关部门联合起来，把整治关口前移，强化事前预防与控制，令有意超建者望而却步。超建“长”起来的过程，涉及很多监管环节，只有每一个环节都把住，才能把超建消灭在萌芽状态，跳出“先违建后治理”、“先上车后补票”的路子。

　　孙薇建议建立巡查机制。规划、城管、街道办事处、村委会可以对辖区内建筑进行巡查，建立每日巡查报告制度，一旦发现超建等违建行为，可以第一时间通报相关部门。”同时，政府也可以鼓励市民当监督者，对举报超建等违法建筑的公民进行奖励。此外，各相关部门应形成执法合力，加强联动机制。对于监管不力、处置不妥的单位、个人，予以责任追究。

　　处置：发现超建 强制没收

　　“开发商超建行为的根本目的就是牟利。”廖晖直言，通过行政手段令其无利可图，开发商便不会再以身试法。

　　“我们可以参考外地做法，一发现违建面积超过标准即可暂停项目预售，并进行强制没收。”廖晖强调，这需要职能部门能够各司其职，主动作为，加强配合，不再有“多头管理等于没人管理”的心态。

　　另外，廖晖认为，要坚决禁止在违建处罚中采用先罚款后补办合法手续的做法。这种方式不但容易滋生腐败，同时也会鼓励超建。

　　“我们执法和对违法行为的处罚要统一和明确。”廖晖强调，针对那些抽逃资金涉及到违反刑律的黑心开发商，要坚决依法打击，让他们不但赚不到钱还要坐牢。只有这样，才能让我们的业主和城市不再承受超建之殇。

　　(本报海口10月14日讯)

　　■本地探索

　　没收超建 建文化馆

　　海口市南沙路万瑞广场三楼，龙华区文化馆于10月1日正式开放。

　　龙华区文化馆是目前海口唯一的一个区级文化馆，所有项目免费向市民开放。这崭新、宽敞的文化馆，令许多来访者赞不绝口。而很少人知道，这里曾是超建案。

　　据了解，万瑞广场2012年初报建是二层临时建筑，后建至三层封顶，超建一层。后龙华区城管作出罚款13万多元的处罚，并准备组织强制拆除。同年7月初，海口开展网络问政，该案成为海口市网络问政督办的第一案。最终，海口市有关部门作出对万瑞广场第三层违建作没收处理，用作公益事业。

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