近来，上百名业主购买海口生生国际购物中心商铺却办不了产权证的风波在这座城市闹得沸沸扬扬。人民网海南频道记者通过深入调查了解，这场风波的背后是本土知名品牌生生百货转型升级生生国际，华丽转型后却濒临倒闭的困局。
百余人购买商铺无法办证四处维权
海口市民刘云（化名）2018年7月花费50多万元购买了生生国际购物中心负一楼一处14平方米的商铺，当时业主单位海南华侨商业有限公司（以下简称华侨商业）承诺很快就能办理分证，但一年多过去了，始终没有办下来，销售人员每次都是答复“公司还未做解押”。
最近，刘云加入了小业主们建立的微信群，群里有100多人都是购买了生生国际商铺，很多人也是进了群才知道华侨商业分割销售商铺没有得到银行的支持，从他们的角度来看这样的做法是不对的，因此已经多次向各级部门举报、求助新闻媒体，甚至向公安部门报案，但得到的回复是，此事属民事合同行为，建议小业主与华侨商业协商解除商品房买卖合同或通过诉讼途径解决。
“我是海口本地人，对生生百货的品牌是认可和有感情的，这也是我投资购铺的一个原因。我既不想生生国际倒闭，品牌消失，但更不愿意个人遭受经济损失，希望这事能有更好的解决方式，保障各方利益。”刘云说。
一代海口人的回忆 本土品牌盘活最大半拉子
刘云认为生生国际可能倒闭并非耸人听闻，作为海口最知名的本土商场品牌，生生百货陪伴了众多海口市民、闯海人走过了整整24年。
上世纪八十年代末、九十年代初，建省最晚的海南迎来了“十万人才下海南”，当全国各地闯海人踏上最年轻的省会海口时，却没有看到想象中最大经济特区应有的商场林立，直到1994年第一百货、乐普生百货开张，1995年生生百货开张。然而当时的海南已经进入了“房地产泡沫”破裂时期，全省“烂尾楼”高达600多栋。那个年代，逛生生、一百、乐普生是经济低迷时期海口人最时髦的消费。
1996年1月，总面积1070亩的万绿园在生生百货对面正式开放。自此，来海南旅游必到万绿园大草坪，拍一张以生生百货所在的珠江广场为背景的“到此一游照”，成为很多游客的自豪。而他们的彩色照片却拍不到最高的半拉子楼“明光国际”、最大的半拉子工程“海景酒店”这些房地产泡沫留下的“城市伤疤”。
时光荏苒，海南的“烂尾楼”绝大多数的被盘活，48层的明光国际从“半拉子”变为海口地标，蝉联数年海南第一高楼。而三大商场命运却各不相同：还没等到网络购物冲击的到来，第一百货早已几度易手成为现在的望海国际，曾因拒售索尼产品而名声大噪的乐普生变脸为佳心百货，只有生生百货生存至今。
2012年1月10日，一则《海南生生百货斥巨资建购物广场》的新闻见诸报端。文章称，海南生生百货将新建生生国际购物中心，海南生生国际购物中心投资金额为8亿多元，选址在海口市外滩规划区内，紧邻新建成的海南（海口）青少年活动中心，建筑面积5万平方米，营业面积3万多平方米，购物中心共有6层。
海口人纷纷为本土商场品牌转型升级自豪的同时，更为它盘活了最大“半拉子”楼之称的“海景酒店”叫好。果不其然，2015年6月19日，海口生生国际购物中心如期开业。
从生生百货到生生国际 因债务过重举步维艰
正当所有人为生生百货焕发新生，本土品牌得以发扬光大庆幸的时候，真正的危机才刚刚开始。
2012年12月8日，生生百货业主单位华侨商业与海口海景酒店有限公司签署《海口海景酒店裙楼商场买卖协议》，购买海口海景酒店裙楼商场，即生生国际购物中心，并于2014年1月取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。2012年、2014年，华侨商业共向银行贷款3亿元用于购买海景酒店裙楼资产，并贷款7000万元用作流动资金。
2015年，生生国际购物中心开业后，因受经济增速放缓、电商冲击以及经营思路老化等因素影响，华侨商业经营连续几年亏损，至2017年底，华侨商业濒临破产的边缘。2018年1月17日，海南诺赢科技信息服务有限公司承债约6.7亿元收购了华侨商业的全部股权，其中有工行、农商行贷款近4亿元。新股东接手后的华侨商业投入了近1亿元用于改善经营、重组经营管理团队，2018年，生生国际购物中心经营收入较2017年翻了一倍。但由于历史欠债太多，仅靠商场经营收入无法实现对债务的清偿，生生国际濒临破产边缘。
为保证商场持续稳定经营，同时彻底解决偿还银行贷款问题，华侨商业于2018年3月向工行新华支行提出对自持的生生国际购物中心（抵押状态）进行分割销售，并就新股东投入及资金使用情况、商场经营计划、分割销售方案、销售回款管控、还款计划、分证流程以及预销售进展情况与新华支行进行了多次汇报沟通。华侨商业预计销售40%的资产（约占商场50%的面积），即可偿还银行全部贷款，待还清贷款后，再对抵押物进行解押、办理过户。“这一方案既可保证企业经营进入良性发展轨道，又能保证银行贷款安全收回。工行新华支行对这个方案非常支持，银企合作全面展开，生生国际品牌商家、华侨商业关联公司到新华支行开户，新华支行派员到场为生生国际商家、客户提供现场服务，双方还开展会员资源共享、员工联谊等活动，我们对未来充满了信心。”华侨商业负责人李洪文介绍，截止2019年1月，共分割销售出250余套商铺，销售回款全部用于归还银行贷款本息、偿还其他债务及商场经营支出，其中偿还工行本息5003万元。
在售铺还债的同时，华侨商业还在争取政府部门和银行的同意，为已经购买商铺的小业主办理产权变更（分户）手续。根据李洪文出具的海口市自然资源和规划局的复函写到“须抵押权人出具同意分割不动产相关函后，我局将依据相关规定办理该项目的产权变更（分户）手续”。
分割不动产以求生 因债权银行态度反复陷入困局
2018年11月，工行新华支行向海南省分行提交了关于办理不动产证分割的请示。2019年6月13日，第一顺位抵押权人工商银行海口新华支行向华侨商业出具的《情况说明》表示，“经贵公司申请，我行在贵公司落实以下条件的前提下，配合贵公司办理海口海景酒店裙楼物业（生生国际）的分证销售、过户等相关手续。1、贵公司须于6月20日前归还我行到期贷款本息约538万元（其中本金128万元，利息约410万），不能出现逾期；2、如贵公司实现海口海景酒店裙楼物业（生生国际）销售，所有销售款必须第一时间全部回笼至我行监管账户，并全部用于归还我行贷款本息；3、在贵公司申请办理分证、销售、过户的全过程必须保证我行第一顺位的权益，且严格按照我行省行法律事务部书面要求执行。”
“哪知不到一个月，新华支行又转达来另一个决定。”李洪文说，7月10日，华侨商业接到工行新华支行转达工行海南省分行的四点答复：1、该抵押物目前处于法院查封状态；2、第二顺位债权银行湘江银行没有明确的书面撤回第二顺位承诺；3、该抵押物目前未经我行同意已部分销售，购买客户存在较大的纠纷可能；4、新华支行虽取得政府相关部门对分割办证的口头解释，但办证过程存在较大的不可控因素，难于保障我们抵押物完整及第一顺位权利。鉴于此，省行决定不同意分证销售。
10月18日，工商银行海南省分行就不同意出具《分证同意函》的原因向人民网海南频道记者作出了说明，“2018年4月末开始，海南华侨商业公司在未取得我行书面同意的情况即组织对我行贷款抵押物进行销售，已构成严重侵犯我行权益。我行从自媒体获得此事后于2018年7月9日发函该公司已严重违反贷款合同约定，要求停止销售并明确资金去向。”“同时，该笔贷款到期后，为落实中央支持民营企业要求，我行对到期的固定资产贷款及流动资金贷款进行多以展期支持。”“我行已尽力为华侨商业公司提供了支持，但是华侨商业公司在未通知、且未经我行同意的情况下擅自销售贷款抵押物，销售收入款项也未回笼至我行，因经营管理不善造成我行贷款抵押物被多家法院查封，严重违反借款合同约定及侵害我行权益，我行作为国有商业银行，在积极支持地方经济建设和企业发展的同时，也有义务根据相关法律法规和信贷管理要求采取相应风险防控措施确保国有金融资产的安全。”
“生生”破产将“多输” 银行支持或能“多赢”
“分行不同意出具《分证同意函》断送了我们分割销售还贷，并为已购商铺小业主办证的设想。”李洪文说，一旦不能分割销售办证，华侨商业将无法向银行还贷面临破产；生生国际购物中心资产将会被银行打折处置，银行利益也会受损；众多购铺的小业主办不了产权证，而全部款项已经用于还贷，华侨商业没钱退款，社会问题将随之产生；最重要的是，“生生百货”这个本土品牌或将消失，海景酒店裙楼可能仅仅投入使用几年，又重回“半拉子”项目。
李洪文的担心正逐一被验证：今年6月至今，华侨商业已经没有能力偿还银行债务，因逾期还贷已被银行列为不良贷款，工行新华支行已经向法院起诉华侨商业，生生国际购物中心已被法院查封，接下来有可能被拍卖；迟迟办不到产权证的小业主们开始四处上访、向媒体投诉，向各级部门举报。
面对众多小业主的频繁维权，在李洪文看来，最好的解决方式还是继续分割销售生生国际的资产，既能避免华侨商业破产，又能满足小业主诉求，银行也不用打折处置不良贷款。“如果生生百货这个本土品牌葬送在我们手里，我们真的是愧对海口市民。”他最后说。
