三亚市官方即将对小户型房屋宣战，自4月1日起不再放行80平方米以下户型建设。购房门槛的提高，能否如愿换来政府对楼市升级换代的美好期待？

　　最近，新浪微博流出一则爆料：4月起，三亚将不再建设80平米以下小户型，主要建设低密度、低容积率的大户型别墅与洋房。这意味着，100万在三亚买房的时代可能终结。

　　最初走漏风声的是三亚市规划局的一位内部人士，他私下对一位媒体人说，政策不出意外将很快出台，还有后续版本——以后三亚10亩以下住房用地也将不再允许报批。

　　开发商们声称这一消息属“千真万确”。这一次，政府提前给他们打了预防针。

　　据 当地开发商透露，2014年春节前后，他们被当地规划局召集，开内部会议，专门预告此事。随后，一些开发商在报批小户型项目规划时，遭遇工作人员的“友情 提示”。一时间，多家房企加快进度，希望在政策出台前，赶上报批最后一班车。也有人着手调整小户型项目的规划思路。自此，小户型被叫停之风在房企圈里刮了 起来。

　　停建小户型源自其在三亚供过于求的现 状。此前，因看重海南的旅游招牌，开发商蜂拥而至。为迎合投资客的口味——他们多以旅游、养老、资产升值为目标，倾向于低总价的小户型产品——开发商们大 建小房子。近几年，如同割麦的速度赶不上麦苗的长速，源源不断的购房需求依然敌不过小房子入市的快节奏，加上产品同质化严重，三亚小户型已成供应过剩局 势。

　　根据克而瑞海南区域总经理沈红提供的数据，三亚现在二手存量房高达130万平方米，其中小户型占多数。而在售新房的数字更大。三亚森林半岛项目负责人王磊预估，当地在售小户型高达200万—300万平米。

　　“开发商们目前主要考虑的就是怎么去化手里的小户型。”三亚山水国际项目营销总监陈友余说。他的项目有一半是小户型，共100多套，目前剩60余套未卖出。

　　供求失衡下，小户型的销售场甚至出现恶性竞争的苗头。低总价被当作主要招牌。年前，三亚有区域爆出小户型“9999元/平米超低价”、“11800元/平米一口价”，事实上15000元—17000元才是该区域小房子的平均单价。

　　一旦政策放行，这种情况将有所改变。对于已经报批小户型的开发商来说，一个短期的好处是，以前堆积的小户型会更好卖。

　　“这条政策会让购房者加快入市步伐，买小户型。我们已有意向客户听到风声，他们都在担心以后购房门槛会提高。”陈友余说。

　　停建小户型，推动去化率，兴建大户型，当地不止一位开发商认为，政府的心思在市场转型。意图通过政令扭转三亚房地产市场，调整产品供应结构，促其由低端走向高端。

　　长远来看，该政策会给众多开发商带来新的挑战。它意味着三亚众多“小户型专业户”必须投入到生产、销售大户型的节奏中来，而这需要一个适应过程。

　　“以后开发商都得修炼内功，走新路，学做大户型，找大户型的营销点。”王磊说。他的项目5月开卖，和许多同行一样，项目产品75%以上是63平米和39平米小户型，预计首期去化10%—15%。未来，这种情况将不复出现。

　　政令出台后，三亚楼市的购房门槛将提至近200万元。海南旅游地产职业经理人主席齐志辉认为，这最终会筛出许多购房者，使整体成交量下滑。

　　“过去我们都建小户型也是因为有需求，是市场选择的结果。谋求市场转型还是应该把客户需求放到首位，让市场做主，而不是靠行政命令。”陈友余说。

　　过去数年，海南以小户型的度假养老房吸引购房者，这一现状恐一夕更改。据海南旅游地产职业经理人联盟调查，平均到访海南1.34次即可产生一次购买欲望，海南楼市平均成交周期为7天。目前，全国多达9省市的医保卡可在海南通用，成为另一购房利好。在三亚，小户型是成交主角，占当地成交量的50%以上，其中60平米—80平米最好卖。

　　而政府以强硬手腕推行停建小户型政策，可能挫伤市场自身调节功能，产生反作用力，并不利于实现市场格局的扭转。“市场存在，产品必然存在。”齐志辉说。在他看来，停建小户型，只建大户型对海南度假、投资市场均不利好，就是官方“一拍脑门的想法”。

　　产 品户型问题本是开发商的分内之事，但现在政府不愿坐视。目前该政策已引而待发，但有内部人称，官方也有顾虑，正在考虑各方利益，尤其是要处理好那些刚刚报 批小户型开发商的项目问题。当然，他们也发现，在三亚，小户型的走红不是没有道理，而对于那些还没有完全树立起小房子招牌，也没有引来众多关注点的地方， 官方也有所保留。

　　“据我打听，这个停建令不会覆盖三亚离市区较远的乡镇区域。”王磊说。陈友余则推测，官方不会放弃小户型的产权式酒店与公寓。它们是城市主打产品，也符合三亚旅游城市的定位。“估计政策只会针对住宅。”他说。

　　市场与政令即将在海南交锋，战果如何，还待检验。不止一位受访者对政策的短时性抱有期待，认为停建小户型不过是缓兵之计，待2—3年后小户型去化达一半以上，政府便会继续放行。