房贷新政的出台和二手房营业税征收的变化，让房产市场再次跌宕起伏。究竟什么条件才能享受新政？新政对哪些群体有益？新政究竟能为普通购房者带来哪些优惠？31日，南国都市报记者走访政府部门、楼盘销售、房产中介、普通购房者等等不同群体，从多角度为读者解读新政。
符合3条件可享二套房贷四成首付政策
央行、住建部、银监会联合发出的通知，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
从通知来分析，普通市民购二套房要享受首付最低四成的政策，必须符合3项条件：1、拥有一套住房；2、购房贷款未结清；3、再次申请商业贷款。
“认贷不认房”首套房贷结清再购房首付3成
据了解，2014年9月份，央行和银监会联合发布了《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中提到对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定等。
“如果您购买的第一套商品房贷款已经结清，再购买第二套房的话，首付只需付总房款的30%，也就是三成就行了。”海口龙昆南路某售楼中心工作人员告诉记者。
普通自住房指商品住房 非普通自住房指政策性住房
“普通自住房一般指商品房，非普通自住房一般为政策性住房，像廉租房、公租房、限价商品房、经济适用房等等。”海口市住保中心有关负责人表示。
对于此次央行、住建部、银监会联合发出的通知，该负责人认为，政策性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，如果一个家庭已经享受政策性住房，再申请一套政策性住房需要符合保障房相关法律法规，并不像商品房一样，想买几套就买几套。
此外，据介绍，非普通性自住房也包括一些单位建造的集资房。“单位自建的集资房价格是和市场上的商品房有差别的，也属于政策性住房的其中一类，所以应该是非普通自住房。”该负责人说。
房产中介：海南公积金最高才贷50万，新政效果有限
“海南省住房公积金贷款最高只能贷50万，所以对于有关公积金的房贷新政，效果还是比较有限。”31日下午，记者在海口某楼盘房产中介咨询公积金房贷新政时，工作人员这样说道。
央行、住建部、银监会所发通知中称：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
房产中介人士介绍，目前国内已有一些城市提高了公积金贷款的金额到80万或100多万，但我省公积金贷款的最高额度依然保持在50万元。对于购买首套房价值100万元的房产，购房者首付必须交50万，否则仍无法购房，建议采用公积金贷款购房的市民，购买总房款较低的房子。
政策何时执行？银行：落地尚需时日
银行是否已经开始执行二套房贷新政？记者采访了市区中信、中行、光大等各大银行负责人均表示，采访中，记者了解到，目前海口二套房贷仍执行首付60%，利率为基准利率的1.1倍的放贷政策，不过，对于新政的出台，将积极跟进，但具体政策目前应该没那么快出台，暂时没收到最新政策调整的通知。
“目前还未接到具体通知，经过查询二套房商贷的首付比例执行的仍是60%，市民想享受新规还得再等等。”采访中，几家银行负责人均作出这样的回应。某银行省分行工作人员表示，按照惯例，央行在宣布政策出台后，一般会在一周之内，将文件及其执行细则转发给各大分行，而政策落地尚需时日。
此外，银行业内人士表示，新政对银行工作目前影响较小，放贷目前都在正常办理。从办理房贷客户来看，二套房贷所占比例不大，不是房贷办理的主流。
一套房究竟能省多少？ 95万元的房子首付可少19万
“我家小孩马上要上小学了，想找一个学区房，为孩子上学方便吧，之前看过好几套房子，主要都是在价格上，首付太高，一下子拿出几十万压力太大，所以没有出手。”家住海德路的陈女士表示，随着房贷新政的实施，将为她节省20多万元首付款，所以认为房贷新政极大地减轻了购房的压力。
二套房首付最低四成的新政，究竟能为购房者节省多少钱？走访时，记者以海口市滨江帝景小区做了一个调查。
售楼小姐节省，目前滨江帝景正在建设的四期楼房均价在7700元/平米，按照面积120多平米的大户型三房，做商业贷款来计算，总房价为945936元。如果首付40%的价格为378374元，需要贷款57万元，贷25年月供3637元，总的利息是52万元，首付、贷款加利息总共需花费146万多元；而如果按照旧政策首付60%的价格为567561元，需贷款38万元，贷25年月供2425，利息是347548，首付、贷款加利息，总共需花费129万多元。
“首付四成所花的总费用要比首付六成的多17万元，且月供也要比首付六成多支付1200多元，但首付的金额比首付六成要少近19万元，所以建议不同购房者应根据自身财力条件，决定该选择首付比例多少。”售楼人员说。
此外，据介绍，如果做公积金贷款，最高只能贷50万，其余都要首付，贷25年每月月供2639，总的利息是29万元。
二套房购房成本能降吗？首付降低利息更多了？
专家：账不能这样算
30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。
市场人士将这次“金融+财税”政策组合拳解读为“稳消费”、促房地产市场平稳健康发展的一剂“良药”。政策执行后，二套房购买成本能降多少？楼市能否迎来量价齐升行情？
改善型需求获支撑，购房成本会降吗？
“我看到政策后，立即给熟识的中介打电话，但都占线，后来不得不跑到单位附近的一家房产中介去了解情况，那里已有不少客户在咨询了。”广州市民陈晓芸最近一直在看房，她打算在女儿的学校附近再购买一套住房，以方便照顾孩子起居。
那么，执行新政策后，二套房的购买成本到底能降多少？据上海易居房地产研究院测算，以一套200万元总价的住房为例，如果按照目前一线城市首付七成的比例计算，首付款是140万元，需要向银行贷款60万元，如果按照商业贷款进行计算，在基准利率条件下，20年期等额本息的还款总额为102万元；而按照新政策四成的比例计算，首付款为80万元，需要向银行贷款120万元，按照同样的贷款条件，其还款总额为205万元。
简单对比来看，降低首付比例并不意味贷款成本降低了，实际还有所增加。七成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元；而在四成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。后者要增加43万元的支付成本。
严跃进说：“账不能简单这样算，在七成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款60万元。如果把这笔钱拿来投资，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息总额将超过43万元，所以，购房者的成本还是降低了。”
新政策还规定，二套房贷款利率取消“1.1倍”限制，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。这意味着，二套房的贷款利息支出也将有所降低。
此外，营业税免征“五改二”也直接关系买卖双方的“真金白银”。据中原地产测算，以上海为例，一套普通住宅交易可减少税费在13万元至25万元之间。
购房需求释放，房价会涨吗？
与广州的陈晓芸一样，许多购房者一听新政策出台，害怕房价会快速上涨，就立即赶往售楼处或者中介门店。政策松绑后房价会上演新一轮“上涨行情”吗？
市场人士普遍认为，新政策主要目的在于稳定住房消费，而不是大规模“救市”。短期内部分热点楼市或许会迎来量价齐升行情，而在库存较高的城市，去化压力依然难解。
中原地产首席分析师张大伟说，新政策带来的最大影响是直接的购房需求释放。“购房者情绪会大大提振，进而加快入市节奏。整体市场成交量将在4月快速上升，一二线城市存在房价上涨的可能性。”
“从目前情况看，二季度广州二次置业的比例至少将提高5个百分点，到16%至17%；二季度二手房住宅成交量或将每月提高6000宗，而此前每月不足4300宗。”满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。
但是，从全国来看，受制于库存高企，大部分地区的楼市整体仍将复苏乏力。国家统计局数据显示，截至2月末，全国住宅待售面积42177万平方米，同比增长23.4%。
招商地产南京公司副总经理孙海平分析，在三四线城市，新政策不会在短期内立竿见影。从全国来看，新政对开发商虽说是利好，但直接涨价还不太现实，房企应该还是去库存以跑量为主基调。
