迈入2020年，海南自贸港建设加快步伐，一开年，在全国多地从供需两端放宽政策稳地产的背景下，海南却进一步收紧了房地产调控政策，不仅限制购买升级，并且实行商品房现房销售制度。
海南为什么要出台这个政策？与疫情有关吗？海南新政对房企和购房者会有怎样的影响？海南新政下最适合购房的时机？安居型商品住房的提出有什么意义？如何解读住房新政？
3月13日，新浪海南重磅上线房产直播栏目《听说》——海南楼市面面观，节目的首期嘉宾邀请到了海南省管理现代化研究会会长胡卫东以及锦诚·海岛服务商董事长、海口市房地产业协会秘书长王路，以“解读海南楼市新政 购房好时机何时到来？”为主题展开讨论。
胡卫东：未来三年以内是最好的购房时机
“3月7日房产新政出台，我建议从三个维度进行观察。“
“第一，从产业趋势来观察。海南这一次把安居型房产和市场化的房产进行明显的区隔，我认为是有利于海南未来来房地产长远发展的趋势性的制度安排，大家是要高度关注的。“
“第二，从产业的本质来观察。作为一个政策，它必须要回归到产业的本质层面来考量。房地产给消费者带来的直接利益关联就是它是“用来住”的，所以要从“住”的角度来观察政策的本质。“
“第三，从产业链的关联度来观察。产业本身就是一个链条，房地产是一个组合性的产业，它由水泥、钢筋等等组成一个产业的集合体。目前疫情下有些人之所以提出要刺激房地产，就是从产业链对全局影响方面的思考。“
“基于以上三个方面的观察，我有三个基本观点。“
“一是此次房地产新政是海南探索海岛型房地产的新模式的制度设计。海岛经济区域的特点是岛内市场容量小，目前我们开发的房子基本客户都在岛外。为了保证岛内居民的住房需求不受到岛外购买力的影响，采取市场化和安居措施是一种积极探索。”
“二是未来三年是最佳购房时机，新政提出了现房销售、本岛居民限制购买第三套及以上居房，继续全岛限制购买等政策。住房的供应量是稳定的，销售的增量是受控制的，短期内海南的房价会处于一个相对稳定的期间，所以我认为未来三年以内是最好的购房时机。“
“三是海南房地产业未来还处于一个好的发展阶段。目前海南市场化房地产的存量土地大约有3万多亩在开发商手上，虽然目前政府通过限制交易和限制报建进行了控制，但安居房的建设只能靠增量土地来开发建设。在一定程度上安居型房产可以替代市场化房产量的不足。因此，房地产业的地位还是重要的。”
王路：新政对房企的开发模式有着更高要求，甚至是颠覆，可能会使很多房企被动退出海南
“本次新政的出台，应该是海南政府长期考虑，综合贯彻落实党中央、国务院房住不炒的中心思想，结合海南坚决去地产化，调整产业结构，破除经济发展对房地产依赖，助力未来海南自贸港建设为背景而出台，基本与疫情背景无关，只是时间节点巧合而已，同时，本次新政出台，也有基于后期自贸港各项综合利好政策出台，对冲可能引起的房地产市场波动和影响。”
“站在购房者角度来讲，本次政策对刚需消费者来说是一个重大利好，未来我们政府会提供安居型的商品住房来解决刚需消费者居住的难题。但对于具备投资和改善性需求的最活跃的这部分购房者来说，由于购房资格受到限制，在一定程度上会影响房企项目的去化。”
“而谈到大家最关注的期房转为现房销售政策，表面上看对开发企业的资金成本、交付周期等方面是个挑战。但实际来看，预售转现售这一政策将会使样板房、售楼处、施工质量和销售渠道等等一系列开发模式发生很大变化。”
“新政一方面保障了中低收入家庭的购房志愿需求，但从政府导向到最终落地需要时间。另一方面新政抑制了中产阶级的投资改善性需求，短期来说对海南房地产影响比较大。期房转为现房销售对整个房地产行业的整体升级影响非常深远，对未来留在海南市场的房企的开发模式将有着更高要求甚至颠覆。”
有惑必应：大咖在线“云答疑”
据统计，直播一上线，一小时内点击量破万，相关平台直播已达到17.9万人次播放，受到网友广泛好评。直播过程中，网友纷纷留言互动，两位大咖就网友关注的新政问题进行逐一解答。
本期直播《听说》是新浪海南创办推出的一档房产直播栏目，通过网络直播的方式与房地产业业内大咖连线访谈，根据地产行业最新热度问题，共同讨论海南地产的发展趋势和未来走向。
