2024年2月2日，“乘风自贸港 扬帆新未来——海口和三亚商用物业市场2023年回顾与2024年展望媒体见面会”于三亚中交国际自贸中心隆重举行，重磅发布《海口和三亚商用物业市场2023年回顾与2024年展望》报告。

　　三亚中央商务区管理局副局长何光远、海南中交总部经济发展有限公司董事长李振国、三亚中央商务区企业管理咨询有限公司总经理杨希海、第一太平戴维斯海南公司总经理吴欣欣、第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇以及第一太平戴维斯海南代理部高级助理董事赵修文等出席了此次活动，与三亚众多主流媒体一同回顾了2023年海南商用物业市场情况及展望未来发展趋势，共襄自贸港建设新时代下的新机遇。

　　海南中交总部经济发展有限公司董事长李振国表示：“三亚中交国际自贸中心项目作为中交海投区域总部与集团旗下产业发展集聚基地，自诞生起即承载了央企建设自贸港的担当与决心，承载着中交集团对自贸港的无限期望，扬帆起航，与海南，共成长！三亚中交国际自贸中心对标国际一流写字楼建筑标准，所以我们也选择与国际一流的咨询机构第一太平戴维斯携手同行。第一太平戴维斯作为我们的重要合作伙伴，我们十分认可其专业服务与发展理念，本次也非常高兴能和其专业团队一同分享海南商办市场的一些变化和未来展望。”

　　第一太平戴维斯海南代理部高级助理董事赵修文表示：“过去的2023年充满挑战和机遇，风云变幻的国际局势和经济浪潮考验着大家的韧性与毅力，第一太平戴维斯无惧挑战，主动求新求变，在不断变化的市场中实现了新的成长与突破。今天我们有幸与中交海投携手在中交国际自贸中心举办媒体见面会，期望我们可以继续携手共进，一同为自贸港的建设带来更多助益，创造出未来更加辉煌的成绩。”

　　第一太平戴维斯海南公司总经理吴欣欣谈到：“Savills自2018年成立海南公司以来，至今已经是第六个年头，这是首次在三亚举办媒体会，意义非凡，感谢在场嘉宾跟我们一起共同见证这个时刻。在过去的一年里，三亚商用物业市场涌现出了众多高品质的写字楼以及商业项目，吸引了众多投资者的目光，也推动三亚商用物业市场进入了全面发展的新阶段。未来，第一太平戴维斯将继续凭借全球化的视野和前瞻性的洞察力，与大家一起共同助力三亚楼宇经济高质量快速发展。”

　　剖析市场动态 前瞻未来趋势

　　活动上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售等方面深入剖析了2023年海口和三亚商用物业市场动态并展望了未来市场发展趋势。

　　第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示：“2023年，在海南自贸港建设成型起势的带动下，海口及三亚宏观经济运行回升向好，两城经济增速均超9%，这在一定程度上为本地商用物业市场注入积极增长动能。全年，两城写字楼市场净吸纳量均同比有升，零售市场高端品牌渗透度亦继续提高。诚然，受自贸港建设首批重点项目集中交付的影响，两城写字楼市场租赁竞争均有加剧，项目去化进程放缓，空置水平仍在结构性高位徘徊。存量零售项目亦普遍面临严峻的同质化竞争压力，项目运营及入驻表现亟待提升。有鉴于此，中短期内，对于两城商用物业市场的业主而言，在充分运用自贸港建设利好政策的基础上，顺应市场新格局，提升资产管理水平，合理调整租金预期，积极优化租赁及招商策略至关重要。”

　　第一太平戴维斯海口和三亚商用物业市场2023年回顾与2024年展望

　　海口

　　写字楼 —— 存量两年翻倍致去化压力增大，写字楼资产表现全年承压

  • 2023年，海口经济加快恢复，全市实现地区生产总值2,358.44亿元，同比上升9.3%，增速较上年提高8.0个百分点。其中，第三产业增加值为1,822.03亿元，同比上升9.9%。
  • 全年，市场迎15个新项目交付入市，共带来67.3万平方米新增供应。截至年末，海口写字楼物业市场总存量同比扩容41.7%，至204.0万平方米。这两年，随着合计逾百万平方米的大体量供应入市，市场总存量扩张约一倍。
  • 年内，新项目实现一定预租去化，并推动年度净吸纳量升至4万平方米五年高峰。尽管如此，但整体而言，新增需求远未及供应规模，加之部分存量物业亦有退租现象出现，市场去化压力随之增大。因此，截至年末，全市平均空置率同比结构性上升11.8个百分点， 至52.4%。
  • 全年，市场新设需求较为有限，搬迁为主要租赁成交类型。基于所达成的交易分析，信息技术及专业服务行业需求表现相对活跃，以交易数量与面积计，上述两行业需求表现均居前两位。此外，金融、能源与材料行业亦录得部分瞩目成交达成。
  • 年内，供应的集中放量在相当程度上加剧了租赁市场竞争，业主的租金预期受到显著冲击，并普遍选择降租。因此，全市写字楼租金指数同比下降3%，年末平均租金录得人民币每平方米每月102.6元。

　　展望

  • 2024年，市场仍将迎较大规模的供应集中入市。全年，预计有20个新项目交付，合计带来75.6万平方米供应面积。届时，全市总存量预计同比扩张37.0%，至279.6万平方米。
  • 未来三年，因应自贸港建设而落地的首批重点项目将陆续完工交付，料为本地市场注入更多优质供应，并带动整体楼宇品质实现显著提升。于租户方而言，这将为其提供更多元化的办公空间选择，但于业主方而言，大规模供应的集中放量无疑将加剧市场竞争。因此，中短期内，市场平均空置水平料维持在结构性高位。

　　零售 —— 消费市场复苏带动租赁活动增长，但项目同质化竞争严重仍致资产表现承压

  • 2023年，海口社会消费品零售总额累计达1,093亿元，同比上升9.0%。其中，离岛免税零售额为148.6亿元，占全省总额的34%。
  • 全年，市场共三个购物中心开业，合计带来8万平方米供应面积。截至年末，全市总存量同比扩容4.7%，至约195.1万平方米。
  • 年内，得益于消费需求的回升，零售商租赁活动有所恢复。其中，餐饮、时尚、配饰及化妆品业态表现较为积极，对全市新增需求的贡献占比合计超六成。尽管如此，多数项目仍普遍面临严峻的同质化竞争压力，项目运营及入驻表现亟待提升。受此影响，全市平均空置率仍同比微升7个百分点，至23.0%。
  • 年内，部分项目适度降租以应对市场竞争，全市租金指数同比下降7%。年末，全市平均租金录得人民币每平方米每月282.6元。

　　展望

  • 2024年，全市预计有五个零售项目入市，共计带来47.8万平方米供应面积。截至年底，全市总存量预计同比扩张24.5%，达243.0万平方米。
  • 未来，优质标杆项目料持续发力引入更多优质零售品牌进驻，其运营表现将进一步提升。对于其它项目业主而言，在充分运用自贸港建设利好政策的基础上，因应消费者需求变化，积极优化招商策略，不断提高资产管理及运营水平则是摆脱同质化竞争的关键。

　　三亚

　　写字楼 —— 供应集中入市推动存量扩张逾30%，市场步入规模化扩张新阶段

  • 2023年，三亚经济回升向好，全市实现地区生产总值971.34亿元，同比增长12.0%，增速居海南省首位，并较全省平均水平高2.8个百分点。其中，第三产业增加值为727.81亿元，同比增长13.0%。
  • 2023年，市场共有两个新项目入市，合计带来10.5万平方米供应面积。截至年末，全市甲级写字楼总存量同比扩张36.3%，至39.6万平方米。
  • 全年，新项目陆续引入数个优质企业进驻并实现小规模去化，推动全市年度净吸纳量转正回升至2万平方米，系这五年年均水平的2.5倍。受此推动，全市平均空置率同比下降6.8个百分点。尽管如此，但因较市场既有规模而言较大体量供应的集中入市，新项目的去化进程略受冲击。因此，年末全市平均空置率仍停留在69.3%的结构性高位。
  • 年内，综合租赁成交的数量及面积计算，金融、专业服务、消费者服务等行业的需求表现相对活跃，市场录得数宗源自上述行业相关企业的瞩目交易达成。
  • 本年，受大量优质新项目入市的冲击，个别散售型存量物业下调租金以应对竞争。受此影响，全市租金指数同比下降5%，平均租金录得人民币每平方米每月109.2元。

　　展望

  • 2024年，预计有八个新项目入市，合计带来24.1万平方米新增供应。届时，市场总存量预计同比扩张61.0%，至63.7万平方米。
  • 短期内，鉴于市场将继续迎来较大规模供应交付入市，且新项目相对集中于迎宾路片区，该片区写字楼市场租赁竞争预计更趋激烈，项目去化进程料有放缓。因此，对于业主而言，顺应市场新格局，合理调整租金预期，提升资产管理水平，优化租赁策略至关重要。

　　零售 —— 美妆品牌赋能免税租赁需求增长，传统完税商业高端品牌渗透度持续提高

  • 2023年，三亚社会消费品零售总额累计达492.88亿元，同比增长14.0%。免税消费市场表现积极，全市离岛免税零售额同比增长17.1%，至273.14亿元，占海南省的62.4%。同期，旅游市场表现积极，全市旅游总收入896.64亿元，同比增长106.3%。
  • 2023年，全市共四个零售新项目开业，合计带来35.1万平方米新增供应。其中，有三个购物中心及一个免税商业项目，供应面积占比分别为77.8%及22.2%。
  • 年内，逾半数免税租赁需源自配饰及化妆品业态。其中，美妆品牌表现尤为活跃。传统完税商业方面，餐饮及时尚业态租赁需求最为活跃，年内逾半数成交均源自上述两业态。此外，优质项目亦着力引进优质零售品牌进驻，市场迎一系列高端品牌新店开业，如Louis Vuitton、Dior、CELINE、Loro Piana等。

　　展望

  • 2024年，预计有四个新项目开业，合计带来18.5万平方米新增供应。
  • 未来，预计有更多知名开发商及零售运营商进驻并布局三亚市场。得益于此，更多优质零售物业项目有望落地并为品牌扩张提供多元化空间载体选择，市场优质及高端零售品牌渗透度亦将随之提高，这将助力提升本地市场对消费者的吸引力并赋能市场加速发展。

　　5A甲级总部办公大楼 打造自贸港商务地标

　　三亚中交国际自贸中心由世界500强、百年央企中国交建集团所打造。中交集团是全球领先的特大型基础设施综合服务企业，从事相关业务已有100多年历史，2023年，中交集团居《财富》世界500强第63位。

　　三亚中交国际自贸中心是海南自贸港建设的重点项目，总建面约21万㎡，是以世界眼光、国际标准、高起点定位打造的集总部办公、商务社交、休闲商业、城市菁英公寓等为一体的高端商务综合体。项目择址三亚中央商务区，雄踞迎宾路商务主轴首排、CBD核心腹地，是三亚中央商务区首批交付的甲级写字楼之一。

　　三亚中交国际自贸中心为187米超高5A甲级写字楼，昭示性强，饱览CBD繁华盛景与臻美海景视野，刷新三亚写字楼新高度。其优越的地理位置、高品质的办公空间、开阔的CBD城景与海景视野、领先市场的交付标准，率先为众多总部企业与入琼名企提供更加优质的商务办公空间与企业交流平台，将成为三亚城市经济发展的开放高地。

　　– 完 –

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　　第一太平戴维斯是一家伦敦证交所FTSE 250上市公司，是全球领先的房地产服务商之一。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传统，并始终保持着飞速的发展势头已成为市场引领者，目前已在英国、欧洲大陆、美洲和亚太地区的70多个国家设立了600余家办事处及联营机构。共有39,000名精英人才提供全面专业的顾问服务、物业管理及交易咨询服务。　　第一太平戴维斯 (Savills)

　　自1995年进入中国，第一太平戴维斯即建立了其不可动摇的市场领导者地位，为客户提供创新的地产方案，满足客户的需求。第一太平戴维斯在北京、上海、广州、深圳、成都、天津、杭州、大连、沈阳、重庆、厦门、珠海、南京、西安、武汉、长沙、海南及福州都设有分公司及办事处，其庞大的业务网络为客户提供一站式综合性的地产服务满足客户需求。

　　在中国9000多名员工的支持下，第一太平戴维斯凭借其丰富的国际经验及敏锐的市场洞悉力，为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高品质的专业顾问服务，包括商业地产、住宅地产、零售地产及酒店式服务公寓领域的开发顾问服务，设施设备管理，空间规划，物业管理，租赁，估值和销售。